Você certamente já ouviu a expressão “é melhor prevenir do que remediar”. Quando um acidente ocorre em uma edificação por falta de manutenção preventiva predial, certamente é a expressão mais utilizada pelos que acompanham a situação. E essa abordagem não é para menos, pois é mais fácil e econômico realizar corretas manutenções ao longo do tempo para evitar corrigir um problema futuro. Para isso, contar com uma empresa de manutenção predial pode ser muito vantajoso.

Os edifícios são projetados e construídos para servirem aos usuários por longos períodos de tempo e, durante a sua vida útil, necessitam que todas as suas características estejam adequadas para a utilização a qual se destinam. Pensando nisso, desenvolvemos esse artigo para expor mais informações sobre o assunto e o ajudar a realizar um plano de manutenção preventiva predial da maneira correta. Acompanhe!

O que é manutenção preventiva predial?

Segundo a NBR 5674/1999, a manutenção predial consiste na reunião de atividades que precisam ser realizadas para manter ou recuperar a eficácia funcional da edificação e de todas as suas características, atendendo às necessidades de segurança dos usuários. Existem, entretanto, três tipos principais de manutenção predial: preditiva, corretiva e preventiva.

A manutenção preditiva procura estudar todos os sistemas e equipamentos para prever possíveis falhas e, a partir disso, coordenar os procedimentos de manutenção preventiva. Por sua vez, a manutenção corretiva busca reparar as anomalias que já apareceram, sejam elas planejadas ou não. Essa necessita, obrigatoriamente, de paralisação parcial ou total de um sistema, com custos mais elevados.

Assim, a manutenção preventiva entra como uma medida de resposta, antes que ocorra a necessidade de reparos maiores. Sobretudo, exige uma programação com períodos pré-estabelecidos e segue critérios técnicos de acordo com o fabricante ou fornecedor do produto ou sistema. Nessa situação, é muito importante que se façam todos os registros das ações executadas.

De todos os tipos de manutenção, a que traz maiores gastos é, sem dúvidas, a manutenção corretiva. Isso porque os custos de consertar um determinado produto ou equipamento são maiores do que as manutenções preventivas. Geralmente esses problemas acontecem por falta de conhecimento ou negligência por parte da administração responsável.

Muitos gestores ainda consideram adiar os planos de manutenção por razões econômicas, não dando a devida importância para a prevenção de falhas. No entanto, quando o problema realmente acontece, os custos são muito mais onerosos para a organização. Sendo assim, a manutenção preventiva consiste no agrupamento de atividades que buscam evitar falhas nas instalações, a partir de um planejamento prévio que assegura o correto funcionamento dos sistemas característicos da edificação.

Sobretudo, o plano de manutenção predial preventiva compromete diretamente a aferição da vida útil da edificação, por isso, elaborar adequadamente essa ação juntamente com as corretas atividades técnicas acarretam na ampliação considerável no valor da vida útil final.

Como é elaborado o plano de manutenção predial preventiva?

A nova NBR 15575/2013, conhecida também como norma de desempenho, indica que os construtores e incorporadores devem elaborar um documento igual ou similar a um manual de uso, operação e manutenção. Esse deve atender às normas NBR 14037/1998 e 5674/1999, que dizem respeito ao conteúdo recomendado para sua elaboração e apresentação e o procedimento de manutenção de edificações, respectivamente.

Esses arquivos devem ser entregues aos proprietários do empreendimento quando da disponibilização da edificação para uso. Nesse sentido, a norma de desempenho trouxe o entendimento do conceito de vida útil, que diz respeito aos corretos procedimentos de manutenção especificados no manual de uso, operação e manutenção.

O Código de Defesa do Consumidor garante a reparação de danos causados por defeitos de fabricação, projeto, montagem e construção por conta do construtor da edificação. No entanto, usar inadequadamente a edificação e não realizar manutenção adequada isenta a responsabilidade do executor em prestar assistência ao empreendimento, o que compromete a valorização do imóvel.

A forma adequada de avaliar as condições de uso, conservação e manutenção correta das edificações está na inspeção predial, com realização de vistorias periódicas pré-determinadas. Dessa forma, os serviços de manutenção preventiva não devem ser realizados de maneira informal e improvida, mas sim por profissionais e empresas que estejam devidamente habilitados para realizar tais atividades.

Isso remete ao fato de que a indústria da construção civil é muito diferente de outros segmentos, como o de automóveis ou eletrônicos. Os planos de manutenção de uma produção em série de veículos são diferentes em relação a um de manutenção preventiva de edificações, devido à singularidade de cada construção.

Mesmo se o construtor tiver um plano de execução pré-estabelecido para todos os empreendimentos, os edifícios apresentarão composições de sistemas diferentes, dependentes do escopo de projeto pensado para atender determinado público alvo. Por isso, a NBR 5674/1999 aponta que todo plano de manutenção preventiva deve levar em conta as particularidades de cada edificação, consciência essa que deve ser enraizada em projetistas, construtores, incorporadores e administradores de organizações.

Quais as vantagens de contratar uma empresa de manutenção predial?

Diante dessas situações, o mais indicado é a contratação de uma empresa de manutenção predial que elabore esse plano. Ela vai ter a responsabilidade de manter todos os equipamentos em perfeito funcionamento, afim de garantir a segurança e a saúde de todos os que circulam no ambiente.

Além do mais, empresas especializadas no ramo de manutenções preventivas contam com equipes de engenharia que estão a todo momento buscando soluções para melhorar diariamente suas operações. O uso de novas tecnologias — como softwares de serviços remotos que atualizam instantaneamente as informações do sistema — e a completa análise do planejamento e execução dos serviços são alguns dos benefícios.

Pensando nisso, listamos alguns motivos para a contratação de uma empresa parceira de manutenção, que ajuda a reduzir custos e otimizar os processos dentro da empresa.

Suporte especializado

As empresas especializadas contam com um quadro de profissionais experientes em diversos tipos de sistemas. Além disso, essas pessoas habilitadas podem analisar as atividades executadas e recomendar melhorias no processo gerencial.

Suporte de serviços

Quando um equipamento entra em mal funcionamento ou para sua atividade, imediatamente deixa de produzir valor e começa a gerar despesas desnecessárias no processo produtivo de uma empresa. Assim, instituições profissionais no ramo de manutenção contam com times dedicados a diagnosticar todas essas situações antes mesmo que elas ocorram. A melhor forma é manter equipes remotas que prestam assistência virtualmente e que possam indicar resoluções de forma facilitada.

Manutenção preventiva

Terceirizar a manutenção é ter uma empresa parceira com experiência em diferentes tipos de serviços, como a manutenção de ar-condicionado, elétrica, civil e hidrossanitária. O plano de manutenção de ar-condicionado, por exemplo, precisa ser feito com base no PCMSO (programa de controle médico de saúde ocupacional), que dita as regras e periodicidade de cada tarefa.

A organização contratada terá conhecimento sobre os problemas mais habituais e identificará as situações adversas mais comuns que podem acontecer, elaborando um cronograma de manutenção realmente condizente com as características do empreendimento.

Monitoramento de máquinas e equipamentos

Por meio desse tipo de suporte, a organização diminui o tempo de manutenção e aumenta o retorno do investimento (ROI). A partir de ferramentas computadorizadas, a empresa especialista monitora o funcionamento dos equipamentos e coleta dados do seu uso em tempo real, possibilitando a identificação de problemas e resoluções imediatas.

Reposição de peças e componentes

Grandes instituições possuem um elevado número de equipamentos e, por isso, exigem cuidados especiais. Sendo assim, as empresas terceirizadas ficam responsáveis por todo o inventário de peças para reposição imediata. Isso porque essas organizações têm acordos com fornecedores e conseguem reduzir o tempo de substituição.

Além disso, empresas com pequenas quantidades de equipamentos, mas que trabalham com produtos de alto valor agregado também se beneficiam dessa situação, devido à restituição de componentes importantes para o bom funcionamento das atividades.

Sobretudo, um correto plano de manutenção preventiva predial realizado por uma empresa de manutenção predial especializada gera grandes economias a longo prazo, reduzindo custos não previstos, minorando o aparecimento de problemas indesejados e aumentando a vida útil da edificação. Sem dúvidas, a melhor alternativa para a sua organização está em prevenir problemas desnecessários, aumentando sua produtividade!

Você ainda tem algum questionamento sobre a importância dos planos de manutenção preventiva para seu empreendimento? Então entre em contato conosco para conhecer nossos serviços especializados e tire suas dúvidas!