O planejamento de obra é uma etapa muito importante e desafiadora, pois envolve decisões como metodologia construtiva, tecnologias, definições de custo, prazo, mão de obra, índices de produtividade, materiais e equipamentos a serem utilizados. Independentemente do tipo de obra — residencial, empresarial ou pública —, essa é uma etapa imprescindível.

Sem um planejamento é praticamente impossível que um empreendimento alcance sucesso, uma vez que para o custo e o prazo programados não serem ultrapassados, ele é essencial. Entretanto, não basta apenas realizar um planejamento, é essencial segui-lo e apropriá-lo para o que foi planejado ser cumprido, e, quando necessário, realizar as devidas alterações.

Se você deseja saber mais sobre como fazer um planejamento focado em obras empresariais, continue lendo!

Diferença entre construções residenciais e empresariais

As obras residenciais geralmente demandam aspectos distintos das empresariais. Isso acontece, pois estas envolvem projetos de maior envergadura e complexidade.

Além das características construtivas, custo, prazo e qualidade, são imprescindíveis a análise de viabilidade do empreendimento e a criação de um projeto que atenda de forma otimizada tanto às necessidades da empresa quanto à aprovação dos órgãos competentes.

Enquanto isso, em uma obra residencial, muitas vezes o cliente não está preocupado se o lote ou região escolhida é a melhor opção, se o projeto será econômico e otimizado, tampouco costuma apresentar um prazo reduzido a fim de obter um retorno rápido.

Além disso, como normalmente as unidades são individuais e proporcionam baixo ou nenhum impacto na região, não se faz necessária a realização de determinadas contrapartidas para a obtenção de aprovações em diversos órgãos.

Por isso, as etapas que envolvem o planejamento global de um empreendimento empresarial abrangem diversos aspectos que geralmente não são realizados em obras residenciais.

Além das contrapartidas, as obras empresariais necessitam ser realizadas com rapidez e muitas vezes em horários não convencionais como em shoppings, por exemplo. Muitos supermercados, farmácias, lojas e demais empreendimentos são construídos dessa forma.

6 passos para um planejamento de obra empresarial

1. Estudo de viabilidade da obra

O estudo de viabilidade é imprescindível para quando se deseja saber se será vantajoso construir o empreendimento em determinado local. Esse estudo leva em consideração as características macro (ou seja, a região) e as características micro (quarteirões e empreendimentos próximos).

Nessa etapa são analisados todos os aspectos relevantes para o empreendimento em questão. Por exemplo, será necessário realizar alguma contrapartida para obter aprovação? Se a resposta for afirmativa, qual o custo aproximado? Esse custo pode inviabilizar o empreendimento?

Também devem ser analisados o terreno e as características do solo, a fim de observar se é viável ou não a realização da construção naquele local. Outro fator determinante é observar qual o zoneamento cujo lote faz parte e se há alguma restrição que possa impedir ou alterar significativamente as características pensadas em projeto.

Durante o estudo de viabilidade também é importante pesquisar quais os métodos executivos mais interessantes para o empreendimento e quais são viáveis na região. É preciso considerar se há fácil fornecimento dos insumos e materiais necessários; se é possível acessar o terreno para execução da etapa de fundação; se apresenta possibilidade de acesso de caminhões para realizar entregas, concretagens, entre outros.

2. Criação do projeto

Após a análise de todos os aspectos citados, deve-se criar um projeto. Essa etapa pode até parecer óbvia em um primeiro momento, mas caso a metodologia executiva esteja definida, o projeto pode ser realizado de uma forma totalmente diferente do que para outra metodologia.

Nessa etapa é essencial captar a essência do projeto e definir todos os aspectos que podem estar sem esclarecimento, entender os pontos críticos, principais necessidades e qual o aspecto primordial para a empresa.

Também devem ser levadas em consideração todas as informações obtidas no estudo de viabilidade e as necessidades da empresa, como: se há necessidade de menor prazo ou menor custo. Também deve-se contemplar as leis municipais, respeitando os afastamentos, alturas máximas, coeficiente de ocupação, entre outros.

3. Aprovações perante órgãos competentes

Uma vez realizado o projeto, para que a obra tenha início, é imprescindível apresentar o projeto para órgãos como prefeitura, corpo de bombeiros, entre outros. Essa etapa dependerá das exigências e procedimentos de cada local. Uma vez aprovado o projeto arquitetônico, será emitido o alvará de construção, possibilitando a execução do projeto de acordo com o que foi apresentado.

4. Elaboração dos projetos complementares

Após a aprovação, devem ser elaborados os projetos complementares. Essa ordem é importante, pois caso deva haver alguma alteração no projeto arquitetônico protocolado, não será necessário refazer ou alterar os demais projetos também. A elaboração desses projetos deve levar em conta e informar qual o método executivo, e estes devem ser compatibilizados entre si a fim de evitar problemas na obra, aumento de prazo e custo.

5. Execução do cronograma físico e financeiro

O cronograma físico apresenta as definições relacionadas à ordem das atividades a serem executadas, quantidade de pessoas envolvidas, prazo total de cada tarefa, quais as tarefas críticas — ou seja, que não podem apresentar atraso —, entre outras informações.

Já o cronograma financeiro apresenta o fluxo de caixa planejado, no qual informa quando ocorrerá a entrada de capital e quando serão as retiradas — seja para compra do terreno ou dos materiais e insumos, pagamento de mão de obra etc.

É muito comum encontrar cronogramas físicos e financeiros, sendo esses a junção dos acima citados, pois apresentam as informações de forma conjunta. Isso facilita o cumprimento de prazos e custos conforme planejado durante a execução.

6. Estudo da logística necessária

Será possível executar a fundação por meio de equipamentos? Se sim, esses terão acesso ao lote completamente? Serão utilizadas gruas, andaimes, elevadores de carga e pessoas ou outro método? Onde serão armazenados os materiais, ferramentas e equipamentos? Eles serão comprados ou alugados?

Todas essas perguntas devem ser respondidas para definir a logística necessária para a execução bem-sucedida de um empreendimento. Muitas vezes, o aumento de custo, prazo e demais problemas vivenciados em obras são consequência da falta de um estudo ou definição eficiente da logística do canteiro e da obra como um todo.

7. Determinação dos turnos de trabalho

A determinação dos horários de trabalho também é muito importante. Obras empresariais costumam ter horários alternativos como turnos noturnos, feriados e finais de semana em decorrência da urgência para entregar as obras e começar o funcionamento do comércio. O planejamento e estudo logístico também deve levar em consideração esse aspecto a fim de optar pela melhor forma de execução.

O sucesso de um empreendimento pode ser definido a partir de 3 aspectos: prazo, custo e qualidade — conforme escopo e necessidade do cliente, podendo ser o empreendimento baseado em apenas um ou mais desses aspectos.

Para que a execução seja eficiente, o planejamento é uma etapa essencial. Contudo, lembre-se de que para alcançar essa eficiência não basta apenas realizar um planejamento de obra, é preciso acompanhá-lo e atualizá-lo sempre que necessário.

Gostou de saber todos os passos para um planejamento de obra empresarial? Então, aproveite a visita ao blog para ler também o artigo “Qual o papel da gestão de condomínios para a sustentabilidade?”.