Trabalhar com manutenção predial nem sempre é uma atividade tão simples. Essa atividade precisa ser feita constantemente e requer vários cuidados para garantir que o edifício se mantenha dentro dos melhores requisitos de performance.

Porém, identificar a necessidade de correções e intervenções exige uma grande atenção e muita precaução. Afinal, nem sempre os gestores entendem que a manutenção é uma ação que reduz os custos e aumenta a produtividade.

Então, como isso efetivamente acontece e quais aspectos devem ser analisados? É o que veremos neste post! Nossa ideia é listar e detalhar algumas formas de prevenção de riscos e acidentes em instalações empresariais e edifícios corporativos, assim como mostrar como as ações de manutenção são essenciais nesse processo. Então, que tal saber mais?

Planejamento de manutenção predial

Executar uma boa manutenção em instalações empresariais e edifícios corporativos exige um planejamento bem estruturado. O propósito disso é garantir a disponibilidade, a segurança e o conforto das instalações. Essa também é uma maneira de evitar quebras e garantir a redução de custos como consequência.

Em outras palavras, o intuito é assegurar o funcionamento dos ambientes e garantir a sua melhor performance — principalmente porque é difícil prever quando será necessário fazer alguma intervenção corretiva. Ainda assim, o calendário deve ser elaborado a partir das características de cada prédio, dos equipamentos utilizados e das especificidades do ambiente, como umidade e poluição.

Dentro desse escopo, as manutenções podem ser divididas em três categorias. Confira!

Manutenção preventiva

É a que antecede o reparo. Esse plano é fundamental para uma boa gestão do setor de manutenção, além de ser um dos responsáveis por alavancar os índices de disponibilidade e de confiabilidade dos ativos.

De acordo com a norma da ABNT NBR 5462/1994, a manutenção preventiva abrange qualquer atividade referente à prevenção de quebras, falhas e panes. Esse é o caso de inspeções, substituição de itens desgastados, reapertos, limpezas, ajustes, lubrificações, entre outros.

Manutenção preditiva

Consiste no acompanhamento periódico de equipamentos e máquinas por meio de dados obtidos em inspeções e na monitoração. Um de seus objetivos é prever o tempo de vida útil dos componentes e o que deve ser feito para aumentá-lo.

Assim, os principais benefícios desse tipo de manutenção são:

• antecipar a necessidade de realizar serviços de manutenção;
• eliminar a possibilidade de montagem desnecessária;
• elevar o tempo de disponibilidade dos equipamentos;
• diminuir as paradas de emergência;
• aumentar a confiabilidade do desempenho e o aproveitamento da vida útil;
• diagnosticar previamente interrupções de fabricação.

Manutenção corretiva

É eliminada ou significativamente reduzida quando há a manutenção preventiva. No entanto, sem esse cuidado anterior, é impossível e inviável planejá-la, tendo em vista que são as intervenções executadas para restaurar e reparar equipamentos e estruturas. Objetiva reduzir a ocorrência de problemas e situações críticas, assim como evitar deslocamentos e gastos imprevistos.

Por conta das suas características, podem implicar em alterações do cronograma de prevenção. Isso porque a falha pode exigir uma atenção criteriosa para evitar a repetição do problema, por exemplo. Esse é mais um motivo pelo qual a manutenção preventiva deve ser bem executada. Assim, há melhoria em vários aspectos, além de economia com o procedimento.

Considerando esses três formatos de manutenção, sua periodicidade depende do tipo de equipamento ou instalação. Cada um tem uma necessidade de frequência ou particularidade, conforme especificações técnicas, recomendações dos fabricantes e mais.

Por exemplo: o ar-condicionado tem periodicidade variável. Sua manutenção pode ser semanal, quinzenal, mensal, trimestral, semestral ou anual. O ideal é cumprir as determinações do Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC). Vale a pena destacar que esse documento passou a ser exigido para sistemas de refrigeração acima de 5 TRs. Assim, o plano de manutenção é fiscalizado para garantir uma boa saúde para as pessoas que usam o ambiente.

De toda forma, a manutenção realizada em intervalos predeterminados ou que segue critérios prescritos tende a diminuir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de um item.

Importância da manutenção predial

O planejamento desse tipo de proteção serve para implementar uma rotina de manutenção. O recomendado é executar intervenções periódicas para evitar a degradação das instalações, bem como a sua indisponibilidade. Mas por que essa atitude é realmente importante?

A resposta está no conforto, na produtividade e na segurança. Um ambiente desgastado, mal iluminado, desconfortável e com temperatura inadequada gera insatisfação nos colaboradores — e isso impacta o fluxo de trabalho.

Além disso, há questões que podem interferir diretamente na salubridade do ambiente. Um exemplo é o ar-condicionado, que precisa seguir regras específicas para proteger a saúde dos trabalhadores a fim de evitar o absenteísmo.

Em suma, a preservação da edificação e de seus componentes é indispensável para manter a saúde, produtividade e a segurança de todos. Uma infiltração, por exemplo, gera problemas visuais e na estrutura, mas também tende a se tornar um ponto de acúmulo de mofo, causando doenças.

Redução de custos com manutenção predial

Ter um plano de manutenção preciso — que contemple atividades necessárias, periodicidade correta, planejamento de recursos e certeza de execução nas datas previstas — é uma maneira eficiente de garantir a redução de custos.

A falta de manutenção na periodicidade correta aumenta a indisponibilidade e o índice de quebra. Assim, é preciso realizar a manutenção corretiva, que é improvisada e tende a gerar mais custos — esse cenário afeta, ainda, a produtividade dos colaboradores.

Por sua vez, as manutenções prediais preventivas e preditivas são planejadas, o que possibilita à empresa se organizar, inclusive, financeiramente. Esse benefício pode ser conquistado de diferentes formas, como veremos em seguida.

Mapeamento de processos e histórico de manutenções

Permite acompanhar cada atividade para identificar a necessidade de melhorias e distinguir as tarefas desnecessárias com o objetivo de otimizar as rotinas internas.

Controle de custos

Facilita a detecção de quais aspectos têm mais custo para a empresa, as falhas do processo e as ações que podem ser tomadas para reduzi-las. O intuito é reavaliar a cadeia operacional e avaliar os pontos do fluxo que impactam as contas da organização.

Planejamento de manutenções periódicas

É essencial para garantir o cumprimento das manutenções preditiva e preventiva, bem como para diminuir gastos e evitar indisponibilidades. Quando alguma ocorrência surge, há um impacto negativo nos indicadores de produtividade e, por consequência, uma elevação dos custos devido ao retrabalho.

Terceirização do serviço de manutenção predial

Terceirizar esse trabalho garante que profissionais com conhecimento técnico executem o serviço da melhor forma possível, conforme especificado em contrato. Assim, a empresa contratada é a responsável pela verificação dos itens a serem preservados e deve, também, elaborar o cronograma de execução das manutenções.

Outra vantagem é que insumos, equipamentos, mão de obra e outros itens ficam por conta da empresa que presta o serviço — e, dessa forma, você deixa de desembolsar gastos extras, inclusive se houver a necessidade de alguma manutenção corretiva (desde que especificado em contrato).

Para alcançar os diversos benefícios, é preciso que a empresa contratada seja confiável e esteja há anos no mercado, como é o caso da Engepred. Assim, dentro do segmento de manutenção de instalações empresariais e edifícios corporativos estão abrangidos:

• manutenção de ar-condicionado;
• manutenção elétrica;
• manutenção civil;
• manutenção hidrossanitária.

Mais que isso: você consegue manter uma estrutura enxuta, não precisa investir em treinamentos, maquinários e equipamentos, e garante mais agilidade na execução de tarefas.

Seguindo essas dicas, a manutenção predial da sua empresa será bem executada e você conseguirá manter o bem-estar e a qualidade de vida dos colaboradores — fatores que interferem na produtividade. Da mesma forma, há menos possibilidade de indisponibilidades e problemas que afetem as rotinas de trabalho.

Agora que você conhece melhor esse assunto e sabe como reduzir custos com os diferentes tipos de manutenção, que tal entrar em contato conosco e ver como nossa equipe pode ajudá-lo? Fale com um de nossos representantes e saiba mais sobre nossos serviços de manutenção predial!