Construir um prédio é uma grande responsabilidade. Ocasionalmente, surgem notícias de prédios que ruíram, desabaram ou estão com graves problemas estruturais. Nesses momentos é evidenciada a importância da autovistoria predial, procedimento obrigatório para a regularização do empreendimento.

A ideia é verificar se a construção está sendo manutenida dentro dos requisitos de conformidade para evitar acidentes.

Devido à relevância do assunto, uma nova Norma Regulamentadora já tem sua versão final aprovada na Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Portanto, é preciso seguir as diretrizes e conhecer os benefícios dessa prática.

Neste post, apresentaremos o conceito de autovistoria, como realizá-la em empreendimentos comerciais e residenciais, os cuidados que devem ser tomados, as áreas a serem priorizadas e as vantagens em relação à inspeção predial. Acompanhe!

O que é autovistoria predial?

Esse conceito consiste em uma avaliação técnica executada em edifícios comerciais e residenciais. A análise é realizada por engenheiros ou arquitetos habilitados e visa o diagnóstico do empreendimento em relação à conservação, à segurança e à estabilidade. Além disso, o profissional assinala se reparos são necessários.

No Rio de Janeiro, a vistoria é obrigatória. O desabamento de dois prédios e um sobrado em janeiro de 2012 evidenciou a necessidade de fiscalizar os serviços de engenharia e regulamentar os trabalhos técnicos para trazer mais segurança aos empreendimentos.

Por isso, no primeiro semestre de 2013, três legislações foram aprovadas:

• Lei Estadual 6400;
• Lei Complementar 126;
• Decreto Municipal 37.426.

Todas preveem a obrigatoriedade da autovistoria nos prédios do Estado e do município. Especificamente, a legislação estadual assinala a necessidade de avaliar a cada 10 anos os imóveis com até 25 anos de emissão do Habite-se. Aqueles que tiverem mais tempo de expedição do documento devem ser verificados a cada 5 anos.

Já a Lei Complementar do município generalizou a frequência de 5 anos para todos os imóveis. Ou seja, depois dos primeiros 5 anos da emissão do Habite-se, um primeiro laudo deve ser realizado.

Estão excluídos dessas legislações os empreendimentos residenciais uni ou bifamiliares. Caso a regra seja descumprida, pode haver a aplicação de multas. Por isso, síndicos e proprietários de edifício já têm consciência da importância da atividade, que também ajuda a melhorar a gestão predial.

Como realizar a autovistoria predial?

Os tipos de vistoria são variados. Alguns são restritos às áreas comuns dos prédios, enquanto outras abrangem visitas a cada uma das unidades.

Quanto ao valor, ele é determinado pelo tipo e tamanho do imóvel. No caso de um prédio com estabelecimento comercial, como um supermercado, o custo pode subir bastante pela quantidade de itens e equipamentos que precisam ser analisados.

É importante que o contratante do serviço observe a proposta do proponente e acompanhe o cronograma do trabalho para saber se ele condiz com o tamanho da edificação.

A empresa ou o profissional que fará a análise também deve apresentar uma relação de serviços já executados em prédios de porte igual ou maior. Equipes multidisciplinares são necessárias para uma vistoria mais completa e com critérios corretos. Com isso, evita-se a falta de observação de não conformidades ou a indicação equivocada delas.

Quais cuidados tomar com a segurança durante o processo?

A autovistoria de edifícios, além de ser uma obrigatoriedade, é uma excelente ferramenta de gestão. Ela previne problemas estruturais e a degradação do patrimônio, situação que exige alguns cuidados.

Confira os principais, a seguir:

Atente aos documentos emitidos

Na autovistoria deve ser elaborado um laudo técnico que comprova as condições de segurança, conservação e estabilidade. Se for solicitado algum reparo, ele deve ser providenciado pelo responsável do imóvel, que deve comunicar à Secretaria Municipal de Urbanismo qual é o prazo de execução dos ajustes.

Posteriormente, um novo laudo deve ser emitido para diagnóstico do reparo com a consequente comunicação à Secretaria de que os reparos já foram realizados.

Cuide do prazo de realização da autovistoria

Os responsáveis pelos imóveis que deixarem de fazer esse processo no prazo podem responder civil e criminalmente por possíveis danos causados a moradores ou a terceiros. Também podem ser aplicadas multas, que são limitadas pelo valor venal do imóvel.

Busque uma empresa especializada

A melhor prática para garantir uma autovistoria de qualidade é contratar uma empresa que atua com essa atividade, como a Engepred, que tem um departamento de engenharia especializado em vistorias e laudos técnicos.

Assim, você evita custos desnecessários e tem acesso a um laudo técnico detalhado junto a um plano de ação para realizar os reparos dentro do prazo compatível.

Que instalações devem ser priorizadas na autovistoria?

Esse procedimento deve ser executado em toda a edificação. No entanto, alguns setores devem ser priorizados. Os principais estão listados abaixo.

Estrutura

A ideia é avaliar os elementos de sustentação do edifício, por exemplo, vigas, pilares e lajes, quanto a presença de trinca ou rachaduras. Estão incluídas também as estruturas anexadas, como telhado, para-raios e antenas.

Impermeabilização

O objetivo é evitar infiltrações devido à chuva e ao mau tempo. Essa situação pode causar o descolamento do piso e manchas de umidade, além de degradar as armaduras dos elementos estruturais.

Instalações hidráulicas e elétricas

Essa análise abrange bombas de água e tubulações, para assegurar que estejam funcionando corretamente.

Da mesma forma deve ser vistoriado o sistema elétrico em geral, como caixas de distribuição, painéis de força e controle, chaves elétricas e cabines de medição.

Revestimentos externos em geral

A avaliação confere as fachadas, esquadrias e empenas, assim como as condições de estabilidade de varandas e sacadas.

Áreas Privativas

Dentre os elementos que fazem parte das unidades, temos: alvenarias, lajes, pinturas, revestimentos, aquecedores, instalações de gás, e infiltrações em cozinha e banheiros.

Elevadores

O objetivo é verificar o funcionamento e o estado de conservação de máquinas e equipamentos do sistema vertical.

Climatização

O ar-condicionado também faz parte dos equipamento e maquinários utilizados. Portanto, deve passar pela autovistoria.

Escadas de emergência

A ideia é conferir o estado de portas corta-fogo e dos outros dispositivos relacionados para garantir que, em caso de incêndio, o prédio esteja bem guarnecido.

Exaustão mecânica

A avaliação confere o estado de conservação dos sistemas.

Combate a incêndio

O sistema todo é diagnosticado e contempla também mangueiras, extintores e sprinklers.

Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA)

Essa análise visa a evitar irregularidades e trazer eficiência para a proteção contra descargas atmosféricas. Sem esse cuidado, pode haver danos aos equipamentos, além de estruturas na edificação, acidentes e prejuízos.

As vantagens da autovistoria

A autovistoria é um processo detalhado e completo. Seus propósitos são:

• identificar não conformidades e atuar rapidamente nas correções;
• aplicar adequadamente os recursos financeiros do condomínio e utilizá-los nos locais em que são necessários e prioritários;
• oferecer uma gestão mais transparente dos condomínios;
• aprimorar o gerenciamento predial, com a implantação de planos de ação para ajuste de não conformidades;
• preservar e valorizar o patrimônio.

Assim, a autovistoria predial é uma obrigatoriedade, mas também uma atitude recomendada para garantir a segurança das pessoas, além de também contribuir para uma boa gestão predial.

E você, já fez a autovistoria no seu imóvel? Entre em contato conosco e veja como nosso serviço funciona.