Espaços que são usados ​​coletivamente, como condomínios, exigem um representante para gerenciar os processos e ser responsável por vários aspectos da operação geral. Sendo assim, a dúvida que paira sobre aqueles que são eleitos para a função ou desejam se candidatar, até mesmo os condôminos, é sobre quais são as responsabilidades do síndico.  

Longe de poder mandar como quiser, o síndico tem atribuições legais e deveres que precisam ser cumpridos para que haja um funcionamento perfeito. Para responder as perguntas, a Engepred criou este artigo com o objetivo de esclarecer as funções do síndico.  

Qual o papel do síndico?

O síndico é responsável juridicamente pelo condomínio, pode ser um condômino ou um profissional que saiba administrar todos os assuntos da gestão condominial. Tópicos como vazamentos, obras, discussões entre vizinhos, escolha de administradora, orçamentos e inadimplência serão passados para as competências do síndico com a finalidade de trazer soluções e resultados.  

Sob este prisma, o síndico desempenha o papel de defender os interesses comuns, cumprir os deveres da Convenção e Regimento Interno, manter o equilíbrio financeiro, a segurança, ordem e limpeza. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do representante deve conter o mandato, que pode ser de até dois anos, devendo ser registrada no cartório. Vale destacar que o síndico não é empregado do condomínio, mesmo que receba remuneração por cumprir suas funções. Portanto, as leis trabalhistas não se aplicam ao cargo.  

Quais as funções legais do síndico de condomínio?

De acordo com Código Civil, no artigo 1.348, a função do síndico é “representar, ativa e passivamente o condomínio”. O Código determina uma série de obrigações legais a esse representante condominial, entre elas:  

• Convocar a assembleia dos condôminos; 
• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 
• Prestar serviços de conservação e manutenção das áreas comuns; 
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 
• Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
• Respeitar as votações mínimas das reuniões e assembleias; 
• Realizar o seguro da edificação. 

Em resumo, as funções do síndico consistem em manter os serviços essenciais como segurança e manutenção do condomínio, além de realizar pagamentos aos funcionários, taxas, contribuições e impostos. A contratação de empresas prestadoras de serviço para fazer limpeza, pinturas e conversação também compete ao síndico.  

Dicas para uma boa gestão de condomínio

Realizar a gestão de um condomínio não é uma tarefa fácil. Considerando as principais responsabilidades e funções do síndico, seguir algumas dicas e condutas pode facilitar a administração condominial.  

Desse modo, um dos primeiros passos é ter controle sobre a documentação do condomínio para manter em dia as manutenções periódicas, seguro predial, pagamentos e taxas. Aliás, o fluxo de caixa é essencial para o planejamento das contas e a movimentação financeira do condomínio. O dinheiro do condomínio é o dinheiro coletivo e deve ser cuidado com responsabilidade.  

É recomendado deixar uma parte da arrecadação separada para situações emergenciais, pois pode auxiliar a manter as finanças dentro da cota financeira aprovada pela assembleia, já que manutenções inesperadas costumam estourar o orçamento.  

Conhecer o regimento interno e as normas condominiais, que se estabelecem como uma constituição daquele espaço, tem o poder de embasar as decisões que precisam ser tomadas. Saber das regras permite que o síndico atue de forma assertiva e ainda consiga cobrar que sejam cumpridas pelos condôminos de modo a criar um ambiente agradável para todos.  

Assim como uma empresa, ter uma boa comunicação interna garante uma gestão livre de conflitos. Por isso, o síndico pode elaborar meios de se comunicar com os condôminos, como investir em circulares ou abrir um canal direto em aplicativos de mensagens com a participação de todos, além de incentivar a participação ativa em reuniões condominiais.  

Não importa a via de diálogo proposta, definir uma comunicação cordial, clara e amigável também é um ponto relevante para uma boa gestão de condomínio e para eventuais resoluções de problemas. Dessa maneira, o síndico cumpre com as obrigações e passa mais confiança aos condôminos e colaboradores.  

Responsabilidades do síndico além da lei

As obrigações do síndico e a gestão de condomínio vão além daquelas previstas na legislação. A assembleia de condôminos pode definir outras funções do síndico ou destrinchar ainda mais as responsabilidades legais, bem como administrar fundo reserva, coordenar equipes de funcionários contratados e terceirizados, incluindo avaliar contratações de serviços que possam beneficiar o condomínio, buscar meios para economizar as finanças condominiais, entre outros.  

A lei prevê penalidades se descumprirem as obrigatoriedades da função?

Caso haja omissão diante de algo que é responsabilidade do síndico, o mesmo pode responder pelo prejuízo causado ao condomínio e seus moradores, conforme previsto na Lei 10.406/2002.  

Ao prestar contas, por exemplo, o síndico deve justificar todas as movimentações financeiras realizadas ao longo de sua gestão. Por isso, o representante deve guardar toda a documentação para comprovar os custos de cada ação feita, incluindo notas fiscais, recibos e comprovantes de pagamento dos funcionários. No relatório da prestação de contas deve conter o orçamento, receitas, despesas, inadimplência e o balanço mensal.  

Se houver divergência entre a quantia arrecadada dos condôminos e dos gastos apresentados, o síndico pode ser acionado criminalmente. No caso de desvio de verbas, o síndico pode responder pelo crime de uso indevido dos fundos do condomínio, resultando em pena de um a quatro anos de prisão e multa, de acordo com o artigo 168 do Código Penal.  

Além disso, alguns atos do síndico podem gerar processos civis ou criminais:  

• Crimes contra a honra de condôminos, como calúnia, difamação e injúria; 
• Ignorar a inadimplência de condôminos; 
• Expor os condôminos inadimplentes, gerando danos morais; 
• Realizar obras e reformas sem a autorização da assembleia;  
• Ocorrência de acidentes com funcionários durante o expediente; 
• Negligenciar manutenções estruturais e de aparelhos. 

O que o síndico não pode fazer?

Algumas questões legais foram citadas em termos de deveres que o síndico não pode ignorar como um responsável legal e gestor de condomínio. Porém, existem alguns outros pontos que entram na lista de coisas que o síndico não pode fazer.  

Alguns pensam que o síndico tem o poder de tomar decisões sozinhos, mas não é verdade. A cota condominial, por exemplo, não pode ser aumentada sem a decisão efetiva da assembleia. Como o papel do síndico é representar os interesses dos condôminos, ele não deve alterar o teto da previsão orçamentária já aprovada sem a autorização dos moradores.  

O síndico também não pode desrespeitar a privacidade e a propriedade dos condôminos, isto é, não deve entrar em nenhuma unidade sem o consentimento do condômino, pois configura um crime e está previsto no código penal. Além disso, o síndico não pode proibir a entrada de visitantes ou verificar correspondência dos condôminos, se tratando de abuso de autoridade.  

Outro ponto fundamental é que o síndico não pode tomar lados em conflitos de moradores, uma vez que ele tem a função de intermediar e ser imparcial, utilizando o bom senso e mantendo-se fiel ao dever de manter o objetivo do bem comum.   

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